蘇民峰3000萬購堅道地舖

據土地註冊處資料顯示，由堪輿學家蘇民峰(本名蘇民立)任董事的運峰投資以3,000萬元，購入半山堅道45號地舖，以舖位面積1,650方呎計，呎價18,182元。

原業主為CULTURE GAIN LTD，董事為廣播處長鄧忍光太太徐少嫻，鄧則為備任董事。該公司早於04年以550萬元購入上址，是次易手帳面賺2,450萬元

Source: am730

大圍地每呎$3,300 低估值兩成

發展商趨向謹慎投地，稍為進取的中小型發展商便容易成功投地，上周截標的3幅商業及住宅地皮，均由小至中型發展商奪得，去年投得沙頭角地的遠展（035），則以樓面呎價3,300餘元投得大圍住宅地，地價回到2004年；另第一集團更以略高於市場預期成交價，投得長沙灣商業地，預計總投資逾17億元。

呎價回到04年水平

有大型中港發展商如新地、遠洋地產及信置（083）等爭逐的大圍美田路細住宅地，8家競爭者中，由遠展以1.48億元投得，不過卻較市場估值低一至兩成。以佔住宅樓面的6倍地積比計，每呎樓面地價只約3,300多元。純以地價計，今次成交呎價，回到04年水平，當時銅鑼灣山路地（現為嘉御山）的每呎樓面地價約3,317元。

該公司首席營運總裁陳志興指，因地皮位置的零售價值不高，僅只提供數千方呎樓面，公司會集中發展住宅，提供中小型住宅單位，總投資約3.5億元。

另同日截標的長沙灣前郵政局地皮，雖有如新地（016）、長實（001）及會德豐地產等中大型發展商入標，但中小型發展商如億京及宏安（1222）卻更多，最後由應是首次投得政府地的第一集團，以10.02億元投得，每呎樓面地價約5,177元。

第一集團董事霍偉良認為，區內二手商廈呎價也約8,000至1萬元，且交通方便，故成交價合理，公司計劃興建一幢附有零售商場的甲級商廈。

業內人士指，去年由豐樹產業投得的觀塘商業地，每呎樓面逾5,700元，但長沙灣地沒有第二商業核心區概念，故成交價屬理想水平。

另被區內居民反對，並就土地用途或提司法覆核的筲箕灣住宅地，大發展更缺乏興趣，投地發展商全屬小至中型發展商，最終由永泰地產（369）以接近估值上限的4.33599億元投得，每呎樓面地價約9,396元。

Source: appledaily

韓圜創六年高

韓劇「來自星星的你」風頭一時無倆，吸引更多港人去韓國旅遊觀光。不過，由於韓圜滙價近期節節向上，追星族恐怕要預備更多盤川。

美元疲弱，加上市場對南韓入市阻止韓圜升值的憂慮降溫，刺激韓圜昨曾漲逾1%，攀上1,041.55兌1美元，是08年8月以來高位；港元兌韓圜則跌至133.81，是近六年來最弱。

交易員指，美股近期調整，引發資金流入亞洲等新興市場，外資已連續11日淨買入南韓股票（即外資買貨額較沽貨額為多），加上美元兌韓圜跌至1,050至1,045範圍時，南韓當局未有如預期般入市干預，令市場放下戒心，加劇韓圜升勢。摩根士丹利亞洲貨幣及利率策略主管Geoffrey Kendrick認為，韓圜升至1,000兌1美元「指日可待」。


Source: appledaily

公司三大抽水法 樣樣都要知

有時候在業績會或新聞上也會聽到供股﹑配股及可換股債。究竟它們是什麼意思﹖讓財經動學堂跟你上速成班，一一告訴你知。

供股是上市公司發行新增股票，按原有持股比例予全體現有股東認購。之前大新銀行供股集資約十二億元，按當時每股8元，以每100股供12股的比例，即股東手持每100股舊股便有權去購買多12股新股。以每手400股計，供股資金約380元。當然股東不一定要供股，但當選擇不供股時，權益便會攤薄。即使選擇供股由於供股比例奇怪，有機會滿手「碎股」，想賣也有難度。除非管理層「抽水」理由充分，一般散戶會看成一種負面的公司行動。

至於配新股是上市公司希望有更多資金，但不想增加股東的負擔，所以大家一起攤薄自己的持股比例，向指定投資者發行新股。

除了發行新股，還可向特定投資者發行可換股債券集資。發行時會訂明可兌換股數及換股價。債券持有人可根據該比率及價格，將債券轉換成普通股。好像金山軟件會發行23.27億元債券，可換股債券最多可轉換成5302萬股。如公司沒有進行其他發行新股行動，換股將會佔擴大後股本約4.29%。

沈振盈指，對公司來說最快捷方便是配股，但對股價來說，可換股債券影響最少，不會即時有攤薄效應。

現在公司三大「抽水」法，大家已經清楚了嗎﹖

Source: appledaily

女性理財有法何懼27歲定律

網上瘋傳潮文「有多少女人輸給了27歲」，擊中不少女性死穴，但有女性理財顧問直言若有事業、有經濟能力，「又使乜驚？」，且教導女性理財之道。

潮文以「女人一生美麗的巔峰是在27歲」，「男人一生魅力的開始是在27歲」，說明「27歲定律」。財務策劃師唐德玲稱，二十至三十歲的女性，受制於感性消費，惟收入不多，易入不敷支，要控制預算，儲定彈藥作投資。

恒生領匯抗跌力強

中原資產管理高級副總裁黃安盈指，這個年齡女性應甫出糧即儲起一部分，建議是薪金三分之一，建立恒常儲蓄習慣，儲蓄其中一部分作長線投資，如月供基金或股票，建議主打經濟復甦主題的歐洲股票基金。若月供股票，建議穩健投資者選擇抗跌力強且股息率不俗的本地銀行股及收租股，如恒生（00011）及領匯（00823），可承受較高風險的可留意港交所（00388）。唐德玲三十歲時正值沙士襲港，樓市跌落谷底，但她放棄買樓上車機會，反而豪擲50萬元前往澳洲唸工商管理碩士。她笑言：「讀完返嚟好快就搵到第二桶金，更於金融海嘯時置業，但因太搏，故在接近四十歲才結婚。」黃安盈說，即使婚後生活寬裕，每年都去日本自由行，女性不應鬆懈，建議利用私己錢多購置一個物業出租，當資產滾存至近100萬元，應擴闊資產配置，追求多元化投資分散風險，如當市況理想，可投放資產組合四成資金於股票、六成於基金；市況不佳，可投放兩成資金於股票、八成於基金。

不惑之年平穩至上

踏入不惑之年，身體健康的分水嶺，同時要籌謀退休金，應更注重風險管理。唐德玲說，若年輕時的投資進取，是時間調較至較平穩組合，如現金及保守型基金等。黃安盈補充說，不妨動用投資組合中三成資金投資債券，即使每年只有約4至5厘回報，也可收穩健增長之效。

Source: on.cc

預示港美樓價的兩個冧巴

上兩期，筆者寫得不太清楚，或令編輯誤會，以令其在配圖時寫上QE後技術分析開始失效，但其實我想說的，只是「傳統」技術分析不合時宜，因為我絕對係技術分析的信徒，甚至乎我認為其應用遠不止於股市，只要有足夠的交易量，樓市也可用其作參考。

我曾經運用技術分析，在電視節目中預測樓市會升三成，唔怕醜咁講三做三中，頭兩次升幅都講明是三成，結果遇到障礙不多，順利達標（以槓桿計，三成升幅是本金的一倍升幅了），最後這次本來走勢上應有多於三成升幅，可是突然推出辣招，樓價停滯不前，最後只升了一成半，系統出現沽出訊號（圖一），趕及在此次跌勢加劇前離場，共打了三場重要大仗。

隔山買美樓手續多

當然，以目前香港樓市，唔再適合投資者，惟有向外發展。美國係全世界最大經濟體，當然係馬首是瞻；圖二係美國Case-Shiller十大城市指數的技術分析圖，圖上有好多個準備止賺位，不過其實只在2006及2010年跌穿過，可以見到，2006年美國樓市從圖中P位跌到K位，穿止賺後離場，完全避過P-K的這幾年，所以我的系統在美國樓市，也有參考作用。

至於現時，走勢圖顯示美國樓市仍是在泡沫當中，如果未來唔跌穿止賺，美國樓還是可以諗的。

如果閣下有買美國房地產的經驗，應該體會到，當中手續比香港繁瑣，買樓要交房地產稅、增值稅及FIRPTA（外國投資物業稅）；其中，房地產稅每年0.3%至3%之間，聯邦增值稅15%，而FIRPTA又10%，如果搵管理公司幫手放租，服務費又要租金的一成，七除八扣，都唔係少錢。

更甚者，我有個朋友，去美國買樓，見到屋前有塊地，個花園好靚，但細心睇張圖則，才發現塊地原來唔係屬於佢，而係俾其他人買咗少少：如果之後翻起舊賬，個花園分分鐘就冇晒，同埋間屋係會冇路入去。所以，隔山買牛絕對唔容易，係力不到不為財。

咁點算呢？你可以買美國REITs的ETF，或其他替代品，但都係隔山買牛。我可以提供一個非常另類的選擇，一件本地貨卻與美國樓價走勢相似——創科（669）。

大家可以睇睇圖三，創科股價和美國樓市的走勢都算相似，創科係有點領先，可以見到圖三A位，創科係早一年跌；而在B位，佢又早少少升；去到C位，就完全出現背馳，Case-Shiller跌穿前低位而創科冇跌穿，之後仲升到破近年新高，走勢係優於Case-Shiller。

創科具領先作用

還有，個股的波動大於樓價指數係另一優點，可以當係槓桿，不需要用全部買樓的資金去買創科，而係可以用波幅估計，按比例咁買。

比如Case-Shiller由C位升返上來，升了近兩成，而創科就升了差唔多四倍，但由於近日基數大了，可以估計現時的波幅大概係Case-Shiller的五至八倍左右。

如果買家本來打算用500萬港元買美樓，理論上，現在用六七十萬買創科，就可以賺到相近的回報，一般槓桿要比息銀行，但這組合仲可收息，因為剩下的錢可以用來買債券收息，那麼就算創科輸幾年輸了五成，組合都不怎蝕錢。

換個角度看，是用創科加債券做出了一個美國樓市的認購期權收息組合。當然，一隻股票有太多原因可以突變，例如管理層、股東增/減持、大行評級，但這隻創科在過去十年都有盈利，連在金融海嘯時都賺錢，近六年還有雙位數字以上的盈利增長，過去十年都有派息，講真naked buy我都夠膽，更何況現在是代替美國買樓，最多係着數多蝕底少啫。

先旨聲明，上面所說的買賣方法，前題是你必須睇好美國樓市，才會去做，因為創科本身係領先美國樓市，而用落後指標去炒領先的股票，係違背了trader的炒賣法則；相反，利用創科走勢來評估美國樓價，才是王道。

所以，要睇美國樓市炒唔炒爆，就睇669；至於香港樓市爆唔爆，就睇689囉。

張士佳
註：筆者持有創科（669）股票

Source: appledaily