樓市神奇痛苦指數

繼細價樓上車盤連環破頂後，輪到中價屋苑南豐新邨及黃埔花園接力創新高。如說現時樓價健康只是自欺欺人，活在泡沫當中最易令人失去判斷力。由泡沫演變到爆破，時間冇得估。大行又好名嘴又好，去年至今年初紛紛出口術指樓價跌硬，踏入第三季陸續轉軚兜返轉頭，稱得上是有斷估無痛苦。

升穿15　進入爆煲高危區

但衡量香港置業負擔能力的指標，卻是真的非常痛苦。金管局今年3月公佈季報，入面提到兩個供樓負擔指標，第一是樓價收入比率，即大家不吃不穿不玩，人工全拿去供樓，要買一個500呎的單位，要用15年。根據瑞信早前報告，1981年到了15就爆煲，1997年到了約15水平亦爆了。去年底有關數字已到15水平，相信今年已經升穿15。這個痛苦指數，已經高過1981及97年水平。

另一指標是收入槓桿比率，即是用家庭月入中位數除以供款的比率，目前約60%水平，意味家庭用六成收入作為供樓，數字遠比1997年時的超過100%低。不是反映目前供樓較1997年輕易，只是美國多番放水量寬下，令目前息率遠低於1997年水平。1997年供樓息率動輒逾10厘，目前是2厘多少少，假設利率升3厘，至約5厘的正常水平，收入槓桿比率會升至80%以上。

目前買樓定租樓，各陣營都有死硬派，樓市的泡沫吹到幾耐冇人知，重點係想點出無論是1981或97年，當時沒有人會料到，在一片歌舞昇平下將有重大的政治及金融風暴發生，當危機殺到，樓價可以跌得很恐怖。1997年7月回歸前本港經濟增長7.5%，失業率處於2.2%超低水平，通脹則達6.4%。金融風暴殺到，失業率一年間飆升至6%樓上，GDP負增長8%。經濟逆轉會快到難以想像，一年間樓價可以跌半。此時筆者無意鼓勵人買樓或賣樓，只盼大家置業前考慮的不是目前有能力買（buying power），而是未來有能力守（holding power）。目前準買家盲搶樓，有能力但冇心理準備的，勉強難有幸福。





Source: 王昇, appledaily

3數據確認 私樓供應增加 未來4年達7.3萬伙 施工落成量齊新高

3項數據確認私樓供應增加，未來3至4年私樓潛在供應7.3萬伙，達歷史高位；另上半年施工量1.23萬伙，創10年新高；而上半年落成量有7,500伙，為6年半新高。



Source: hket

居屋2019起大增 5年內共6.8萬伙

居屋2019起大增 5年內共6.8萬伙
市場料2017可售樓花 張炳良：靈活調節

為協助市民置業，港府銳意大增公營房屋的數目，其中供市民上車的居屋數量，推算自2019年起5年內將有多達6.8萬個單位落成（粗略平均每年逾1.3萬個），較2014年起的5年大增5倍，料最快於2017年可售樓花。

韓國首爾酒店價錢比較

運輸及房屋局局長張炳良形容，要達至目標，挑戰非常大，相信加建居屋令有意置業港人受惠；對於市場關注大量居屋供應可能影響樓市，張炳良強調，政府會因應市場轉變靈活調整供應。

張炳良昨日說明以今年起計的未來10年建屋藍圖，他表示，未來首5年（2014至2018年）的公營包括公屋及居屋建屋量為8萬個、其後5年（2019至2023年）達20萬個，整體公營房屋較首5年增加1.5倍。

測量界別指出，以居屋為例，2019、2020年起陸續大量增加供應，今年起就要規劃大量居屋用地，以應付建屋需要。若採用預售兩年居屋樓花的模式，2017、2018年將開始有較大數量的居屋樓花可供市民認購。

他指出，現時政府以供應主導策略帶來的改善日漸顯著，但首5年期進一步增建公營房屋的空間有限，要達至10年建28萬個公營房屋的目標，就要於後5年「補足」，以建屋需時5年來算，現時要着手籌劃。

張指大躍進 對政府挑戰大

本報按房委會、去年及今年的施政報告數字推算，2014至18年的居屋供應量為約1.1萬個，要追及10年建8萬個居屋的目標，2019至2023年共需提供約6.8萬個單位，5年的居屋供應數目將大增5倍。

張炳良承認，未來10年大增公營房屋供應、尤其是居屋數量「大躍進」，對政府在土地數量、規劃程序、社區支持、建造業界的人手及房委會的執行能力而言是大挑戰，期望持續供應市民可負擔得起的樓宇，可給予市民信心，政府亦會因應市場轉變，而靈活調整房屋供應。

長遠房屋策略督導委員會委員黃遠輝估計，未來建屋數量雖然向公營房屋傾斜，但私營房屋供應量不比現時少，政策透過供應平衡供求，相信對現時處於高位的樓價有壓力，但下降幅度會受香港、中國、以至環球的經濟影響，現時難以預計。

地產界：短期對樓價衝擊有限

對於供應量增加對樓價的影響，地產業界普遍認為，因距達成供應目標仍遠，短期內對樓價衝擊有限。第一太平戴維斯董事總經理陳超國認為，港人目光一般較短視，所謂供應量大增影響要待3至4年後才出現，現時不會有即時影響。

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥估計，在2019年供應量來臨時，美國加息周期很可能已經過去，樓市重新踏入上升周期，大增供應量，反而有利穩定樓價。

此外，張炳良指出政府研究華富邨重建時，會考慮附近交通、環境配套，亦會檢視其他高齡公共屋邨的重建效益、大廈結構及能否原區安置來決定是否進行重建，目前未考慮會否引入私人參建。

撰文:張美琪、古廣榮









Source: 經濟日報

港人退休信心跌 4成想移民

【經濟日報專訊】房價「癲」升物價飈，打工仔生活苦，連退休也難。一項調查顯示，港人退休信心指數較前年倒退，最憂通脹與樓價，逾4成被訪打工仔表明不擬留港退休，多選中台享餘生。

有移民顧問表示，今年辦理退休移民人數較去年增一成，大部分選擇移居物價較低、生活與香港相若的台灣與馬來西亞。

不過，顧問提醒有意辦退休移民的人士，申辦前應先就生活模式、醫療制度等，了解清楚「心水」退休之處，認為適合才再作抉擇。

料退休開支增 每月逾16000

美國萬通保險亞洲委託港大民意研究計劃，訪問508名20至55歲的在職人士，發現港人退休信心指數僅有5.5分（10分為滿分），比2012年下跌0.6分。受訪者主要對通脹或房價擔憂，其次擔心退休後患病及認為將來難以估計；反觀兩年前最擔憂將來難以估計，而擔心通脹或房價排第三。

那究竟在香港打工仔心目中，要多少積蓄才夠退休？調查顯示，受訪者預計平均退休年齡為59歲；認為退休後平均每月需用16,632元，較兩年前增逾54%，而所需退休儲備為390萬元。

不過，機構按現時男女人均壽命分別有84.4歲及90.8歲推算，港人實際上所需退休儲備，男女分別達698.4萬元至845.6萬元不等，遠超受訪者預期。

調查又顯示，43%受訪者不考慮留港退休，當中半數人視中國及台灣為退休終站。

台北市酒店價錢比較

美國萬通亞洲巿務部高級副總裁兼首席巿務總監蕭莉玲表示，港人考慮退休的地方，以生活指數及房價為主要因素，其次為居住及自然環境，僅11%人以社會穩定作為考慮因素。

物價較低 欲移民台灣大馬

環凱移民顧問有限公司負責人張家禧表示，今年有意申辦退休移民個案較去年增加10%，當中7成人都選擇以馬來西亞或台灣作為退休生活之處。「港人退休不想留港是可以理解的，始終香港住屋環境、空氣差，物價都不低，（退休生活）成本都幾重皮。」他說。

張表示，港人近年多選擇以馬來西亞作為退休地，原因是當地多元種族、華人較多，不論政治、環境及物價都可以接受：「多揀吉隆坡近郊地區居住，200多萬元於當地已經可買600呎樓，物價是香港三分一。」

他說，大部分申請退休移民者的港人都是有技術的專業人士，退休前已有一定資產，而近日就已有一對50多歲的夫婦，趁馬來西亞移民政策未有改變，提早申辦到馬來西亞退休移民，為退休生活未雨綢繆，辦證後才慢慢決定移居何處。

至於移民大馬、台灣會否有何風險？張家禧表示，當地政局、生活水準相對穩定，而馬來西亞的醫療亦開始追上香港，惟大多退休移民者要入籍不容易：「無入籍的福利一定（同當地人）不一致，但好多（退休移民者）都會自己買醫療保險，注重生活舒適多於注重當地福利。」

台中酒店價錢比較

Source: 經濟日報

私人住宅潛在供應與樓價的關係

上月底運輸及房屋局表示，計及發展商貨尾單位、建築中但未發售的單位，以及已批出隨時可動工的項目，未來3至4年的私人住宅單位供應量為7.2萬個【圖1】（下簡稱「潛在供應」）。不過，由於歷史較短的關係，加上「潛在供應」數量往往不一定等同可供發售單位的數目，故這個未來3至4年內私人住宅的「潛在供應」數字，不一定與樓價有着密切的關係。

Source: 信報

蘇民峰3000萬購堅道地舖

據土地註冊處資料顯示，由堪輿學家蘇民峰(本名蘇民立)任董事的運峰投資以3,000萬元，購入半山堅道45號地舖，以舖位面積1,650方呎計，呎價18,182元。

原業主為CULTURE GAIN LTD，董事為廣播處長鄧忍光太太徐少嫻，鄧則為備任董事。該公司早於04年以550萬元購入上址，是次易手帳面賺2,450萬元

Source: am730

大圍地每呎$3,300 低估值兩成

發展商趨向謹慎投地，稍為進取的中小型發展商便容易成功投地，上周截標的3幅商業及住宅地皮，均由小至中型發展商奪得，去年投得沙頭角地的遠展（035），則以樓面呎價3,300餘元投得大圍住宅地，地價回到2004年；另第一集團更以略高於市場預期成交價，投得長沙灣商業地，預計總投資逾17億元。

呎價回到04年水平

有大型中港發展商如新地、遠洋地產及信置（083）等爭逐的大圍美田路細住宅地，8家競爭者中，由遠展以1.48億元投得，不過卻較市場估值低一至兩成。以佔住宅樓面的6倍地積比計，每呎樓面地價只約3,300多元。純以地價計，今次成交呎價，回到04年水平，當時銅鑼灣山路地（現為嘉御山）的每呎樓面地價約3,317元。

該公司首席營運總裁陳志興指，因地皮位置的零售價值不高，僅只提供數千方呎樓面，公司會集中發展住宅，提供中小型住宅單位，總投資約3.5億元。

另同日截標的長沙灣前郵政局地皮，雖有如新地（016）、長實（001）及會德豐地產等中大型發展商入標，但中小型發展商如億京及宏安（1222）卻更多，最後由應是首次投得政府地的第一集團，以10.02億元投得，每呎樓面地價約5,177元。

第一集團董事霍偉良認為，區內二手商廈呎價也約8,000至1萬元，且交通方便，故成交價合理，公司計劃興建一幢附有零售商場的甲級商廈。

業內人士指，去年由豐樹產業投得的觀塘商業地，每呎樓面逾5,700元，但長沙灣地沒有第二商業核心區概念，故成交價屬理想水平。

另被區內居民反對，並就土地用途或提司法覆核的筲箕灣住宅地，大發展更缺乏興趣，投地發展商全屬小至中型發展商，最終由永泰地產（369）以接近估值上限的4.33599億元投得，每呎樓面地價約9,396元。

Source: appledaily

韓圜創六年高

韓劇「來自星星的你」風頭一時無倆，吸引更多港人去韓國旅遊觀光。不過，由於韓圜滙價近期節節向上，追星族恐怕要預備更多盤川。

美元疲弱，加上市場對南韓入市阻止韓圜升值的憂慮降溫，刺激韓圜昨曾漲逾1%，攀上1,041.55兌1美元，是08年8月以來高位；港元兌韓圜則跌至133.81，是近六年來最弱。

交易員指，美股近期調整，引發資金流入亞洲等新興市場，外資已連續11日淨買入南韓股票（即外資買貨額較沽貨額為多），加上美元兌韓圜跌至1,050至1,045範圍時，南韓當局未有如預期般入市干預，令市場放下戒心，加劇韓圜升勢。摩根士丹利亞洲貨幣及利率策略主管Geoffrey Kendrick認為，韓圜升至1,000兌1美元「指日可待」。


Source: appledaily

公司三大抽水法 樣樣都要知

有時候在業績會或新聞上也會聽到供股﹑配股及可換股債。究竟它們是什麼意思﹖讓財經動學堂跟你上速成班，一一告訴你知。

供股是上市公司發行新增股票，按原有持股比例予全體現有股東認購。之前大新銀行供股集資約十二億元，按當時每股8元，以每100股供12股的比例，即股東手持每100股舊股便有權去購買多12股新股。以每手400股計，供股資金約380元。當然股東不一定要供股，但當選擇不供股時，權益便會攤薄。即使選擇供股由於供股比例奇怪，有機會滿手「碎股」，想賣也有難度。除非管理層「抽水」理由充分，一般散戶會看成一種負面的公司行動。

至於配新股是上市公司希望有更多資金，但不想增加股東的負擔，所以大家一起攤薄自己的持股比例，向指定投資者發行新股。

除了發行新股，還可向特定投資者發行可換股債券集資。發行時會訂明可兌換股數及換股價。債券持有人可根據該比率及價格，將債券轉換成普通股。好像金山軟件會發行23.27億元債券，可換股債券最多可轉換成5302萬股。如公司沒有進行其他發行新股行動，換股將會佔擴大後股本約4.29%。

沈振盈指，對公司來說最快捷方便是配股，但對股價來說，可換股債券影響最少，不會即時有攤薄效應。

現在公司三大「抽水」法，大家已經清楚了嗎﹖

Source: appledaily

女性理財有法何懼27歲定律

網上瘋傳潮文「有多少女人輸給了27歲」，擊中不少女性死穴，但有女性理財顧問直言若有事業、有經濟能力，「又使乜驚？」，且教導女性理財之道。

潮文以「女人一生美麗的巔峰是在27歲」，「男人一生魅力的開始是在27歲」，說明「27歲定律」。財務策劃師唐德玲稱，二十至三十歲的女性，受制於感性消費，惟收入不多，易入不敷支，要控制預算，儲定彈藥作投資。

恒生領匯抗跌力強

中原資產管理高級副總裁黃安盈指，這個年齡女性應甫出糧即儲起一部分，建議是薪金三分之一，建立恒常儲蓄習慣，儲蓄其中一部分作長線投資，如月供基金或股票，建議主打經濟復甦主題的歐洲股票基金。若月供股票，建議穩健投資者選擇抗跌力強且股息率不俗的本地銀行股及收租股，如恒生（00011）及領匯（00823），可承受較高風險的可留意港交所（00388）。唐德玲三十歲時正值沙士襲港，樓市跌落谷底，但她放棄買樓上車機會，反而豪擲50萬元前往澳洲唸工商管理碩士。她笑言：「讀完返嚟好快就搵到第二桶金，更於金融海嘯時置業，但因太搏，故在接近四十歲才結婚。」黃安盈說，即使婚後生活寬裕，每年都去日本自由行，女性不應鬆懈，建議利用私己錢多購置一個物業出租，當資產滾存至近100萬元，應擴闊資產配置，追求多元化投資分散風險，如當市況理想，可投放資產組合四成資金於股票、六成於基金；市況不佳，可投放兩成資金於股票、八成於基金。

不惑之年平穩至上

踏入不惑之年，身體健康的分水嶺，同時要籌謀退休金，應更注重風險管理。唐德玲說，若年輕時的投資進取，是時間調較至較平穩組合，如現金及保守型基金等。黃安盈補充說，不妨動用投資組合中三成資金投資債券，即使每年只有約4至5厘回報，也可收穩健增長之效。

Source: on.cc

預示港美樓價的兩個冧巴

上兩期，筆者寫得不太清楚，或令編輯誤會，以令其在配圖時寫上QE後技術分析開始失效，但其實我想說的，只是「傳統」技術分析不合時宜，因為我絕對係技術分析的信徒，甚至乎我認為其應用遠不止於股市，只要有足夠的交易量，樓市也可用其作參考。

我曾經運用技術分析，在電視節目中預測樓市會升三成，唔怕醜咁講三做三中，頭兩次升幅都講明是三成，結果遇到障礙不多，順利達標（以槓桿計，三成升幅是本金的一倍升幅了），最後這次本來走勢上應有多於三成升幅，可是突然推出辣招，樓價停滯不前，最後只升了一成半，系統出現沽出訊號（圖一），趕及在此次跌勢加劇前離場，共打了三場重要大仗。

隔山買美樓手續多

當然，以目前香港樓市，唔再適合投資者，惟有向外發展。美國係全世界最大經濟體，當然係馬首是瞻；圖二係美國Case-Shiller十大城市指數的技術分析圖，圖上有好多個準備止賺位，不過其實只在2006及2010年跌穿過，可以見到，2006年美國樓市從圖中P位跌到K位，穿止賺後離場，完全避過P-K的這幾年，所以我的系統在美國樓市，也有參考作用。

至於現時，走勢圖顯示美國樓市仍是在泡沫當中，如果未來唔跌穿止賺，美國樓還是可以諗的。

如果閣下有買美國房地產的經驗，應該體會到，當中手續比香港繁瑣，買樓要交房地產稅、增值稅及FIRPTA（外國投資物業稅）；其中，房地產稅每年0.3%至3%之間，聯邦增值稅15%，而FIRPTA又10%，如果搵管理公司幫手放租，服務費又要租金的一成，七除八扣，都唔係少錢。

更甚者，我有個朋友，去美國買樓，見到屋前有塊地，個花園好靚，但細心睇張圖則，才發現塊地原來唔係屬於佢，而係俾其他人買咗少少：如果之後翻起舊賬，個花園分分鐘就冇晒，同埋間屋係會冇路入去。所以，隔山買牛絕對唔容易，係力不到不為財。

咁點算呢？你可以買美國REITs的ETF，或其他替代品，但都係隔山買牛。我可以提供一個非常另類的選擇，一件本地貨卻與美國樓價走勢相似——創科（669）。

大家可以睇睇圖三，創科股價和美國樓市的走勢都算相似，創科係有點領先，可以見到圖三A位，創科係早一年跌；而在B位，佢又早少少升；去到C位，就完全出現背馳，Case-Shiller跌穿前低位而創科冇跌穿，之後仲升到破近年新高，走勢係優於Case-Shiller。

創科具領先作用

還有，個股的波動大於樓價指數係另一優點，可以當係槓桿，不需要用全部買樓的資金去買創科，而係可以用波幅估計，按比例咁買。

比如Case-Shiller由C位升返上來，升了近兩成，而創科就升了差唔多四倍，但由於近日基數大了，可以估計現時的波幅大概係Case-Shiller的五至八倍左右。

如果買家本來打算用500萬港元買美樓，理論上，現在用六七十萬買創科，就可以賺到相近的回報，一般槓桿要比息銀行，但這組合仲可收息，因為剩下的錢可以用來買債券收息，那麼就算創科輸幾年輸了五成，組合都不怎蝕錢。

換個角度看，是用創科加債券做出了一個美國樓市的認購期權收息組合。當然，一隻股票有太多原因可以突變，例如管理層、股東增/減持、大行評級，但這隻創科在過去十年都有盈利，連在金融海嘯時都賺錢，近六年還有雙位數字以上的盈利增長，過去十年都有派息，講真naked buy我都夠膽，更何況現在是代替美國買樓，最多係着數多蝕底少啫。

先旨聲明，上面所說的買賣方法，前題是你必須睇好美國樓市，才會去做，因為創科本身係領先美國樓市，而用落後指標去炒領先的股票，係違背了trader的炒賣法則；相反，利用創科走勢來評估美國樓價，才是王道。

所以，要睇美國樓市炒唔炒爆，就睇669；至於香港樓市爆唔爆，就睇689囉。

張士佳
註：筆者持有創科（669）股票

Source: appledaily